Comment ne pas payer d’impôts sur les loyers encaissées et récupérer la TVA sur votre achat

La location meublée non professionnelle (LMNP) possède beaucoup d’atouts. Regardons le fonctionnement de cette possibilité d’investissement qui va vous permettre de ne pas payer d'impôts sur les loyers encaissés et de récupérer, sous certaines conditions, la TVA sur votre achat.

Qu’appelle t-on location meublée non professionnelle ?

Ce sont les résidences services, c’est à dire les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences séniors.

Je ne vais pas rentrer dans le détail complet, je vais simplifier attirer votre attention sur une modification de la culture immobilière.  Pour la majorité des gens, l’immobilier c’est:
– un propriétaire, qui loue à un locataire un logement nu, avec un bail civil.
C’est comme cela quand on parle d’immobilier que la première image nous vient, un propriétaire d’un bien immobilier qui loue à une personne que l’on appelle un locataire, un logement nu avec un bail civil.

La location meublée non professionnelle (LMNP)ne fonctionne pas pas du tout comme cela !  Quand on achète une résidence étudiante par exemple, et qu’on veut louer à un étudiant, comment ça fonctionne ?
– Le propriétaire va louer un logement déjà meublé, et il ne va pas le louer à un locataire individuel, mais il va le louer à une société de gestion que l’on appelle l’exploitant.
Comme le propriétaire le loue à une société, il utilise un bail commercial avec une durée minimum de 9 ans.
Le propriétaire loue par un bail commercial un logement meublé à une société de gestion appelée l’exploitant, c’est à dire que cette société va exploiter cette résidence. A charge pour cette société de trouver des locataires, donc des étudiants si c’est une résidence étudiante, des touristes si c’est une résidence de tourisme, des séniors si c’est une résidence pour séniors, etc…

L’avantage principal de la location meublée non professionnelle

Pour vous, propriétaire investisseur, vous n’avez aucun rapport avec le locataire final : c’est à dire qu’il y ait un locataire, ou qu’il n’y ait pas de locataire, l’exploitant s’engage pendant 9 ans à vous verser votre loyer.

Nous avons donc ici une mutualisation du risque, puisque même si l’exploitant ne remplit sa résidence qu’à 60% par exemple,  il vous payera la totalité du  loyer, prévu sur le bail initial.
Si vous aviez fait cette opération seul, c’est à dire acheter un studio et le louer à un étudiant, et bien s’il n’y a pas de locataire il n’y a pas de loyer à encaisser

L’avantage énorme pour l’investisseur, c’est qu’il a un locataire permanent et qui est connu dès le début de l’opération : l’exploitant de la résidence.

3 points à vérifier avant d’investir en location meublée non professionnelle

Le premier point qu’il va falloir vérifier comme d’habitude, c’est l’emplacement… Où est-ce que c’est placé, puisque je vous rappelle que dans le mot immobilier il y a immobile, on ne peut pas changer l’immeuble de place !
Donc même s’il s’agit d’une location meublée non professionnelle, vous devez quand même vérifier l’emplacement – même si le loyer est quasiment garanti !

Ensuite, il va falloir vérifier la qualité de l’exploitant :

• Est ce que c’est un gestionnaire reconnu
• A-t-il géré d’autres résidences de ce type à cet endroit…

Et le troisième point c’est :
Est que l’exploitant va gagner de l’argent dans cette opération.
Pourquoi doit-il gagner de l’argent ? Parce que si votre gestionnaire ne gagne pas d’argent, il va arrêter ! Et s’il arrête, il va falloir retrouver un nouveau gestionnaire, un nouvel exploitant…
Moralité, ne cherchez pas à tout prix des rentabilités exceptionnelles sur le LMNP, car nous sommes plus sur un produit de sécurité, et de préparation à la retraite. Un LMNP est fait pour vous procurer des revenus sécurisés.

Une location meublée non professionnelle vous permet de ne pas payer la TVA

Les investissements dans des résidences pour étudiants, des résidences de tourisme, des résidences d’affaires ou encore des résidences pour séniors, c’est à dire ce que l’on appelle des résidences de services ont un avantage fiscal à l’achat très intéressant.

Lorsque vous achetez un bien neuf et bien sûr meublé, vous pouvez récupérer la TVA.
La TVA, comme vous le savez, est de 20%, c’est donc comme si vous aviez une remise immédiate de 20% sur le prix d’achat du bien!

Bien sûr il y a certaines conditions à respecter :
Tout d’abord il faut qu’il y ait des services dans cette résidence dite justement « résidence de services » qui doit toujours être équipé d’une kitchenette
Il doit y avoir au moins 3 services sur 4 exigés.
– le petit déjeuner,
– une réception,
– l’entretien du logement
– La blanchisserie et fourniture du linge de maison

Ces quatre services-là vont permettre, encore une fois si toutefois cela est géré par un tiers -un exploitant- ces services vont permettre de bénéficier de la TVA offerte.

Résumons ensemble. Un investisseur peut soit :

• Acheter un bien immobilier vide, puis le meubler et assurer lui-même la gestion, c’est ce que font en général la majorité des gens, mais dans ce cas il n’y a pas de récupération de TVA.
• En revanche, si vous achetez un bien qui est déjà meublé, en passant par une résidence de services géré un gestionnaire, qu’on appelle aussi l’exploitant, là vous avez la possibilité de récupérer la TVA.

Voilà donc qui est très intéressant, car cela nous permet d’avoir une remise immédiate de 20% sur le prix d’achat.

De plus grâce à ce montage, vous allez bénéficier de ce que l’on appelle un amortissement, ce qui va vous permettre de ne pas payer d’impôt sur les loyers encaissés, mais nous rentrerons dans le détail dans un autre article.

Les nombreux avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Premier avantage : vous avez un locataire permanent ! Qu’est-ce qu’un locataire permanent ? Votre locataire est l’exploitant, et non pas la personne qui occupe le bien !
Par exemple, dans une résidence étudiants, le gestionnaire, aussi appelé exploitant, est celui qui vous paie directement le loyer, qu’il y ait un sous-locataire ou qu’il n’y en ai pas.
La location n’est donc pas votre problème, puisque le bail que vous avez signé l’a été avec l’exploitant, et c’est donc lui qui s’engage à vous verser un loyer pendant 9 ans – puisqu’un bail commercial a une durée minimale de 9 ans.

Donc premier avantage : locataire permanent.

Deuxième avantage : les loyers sont garantis par l’exploitant ! Au départ, lorsque vous achetez un bien, vous signez un bail commercial avec l’exploitant et celui ci s’engage à vous verser un loyer déterminé à l’avance, ainsi qu’une augmentation annuelle qui est contractuelle, puisque marquée sur le contrat de bail.

Deuxième avantage : loyer garanti

Troisième avantage, vous avez bien sûr des charges de copropriété plus faibles qu’en location traditionnelle, puisque l’exploitant les prend en majorité à sa charge, et ce dernier a tout intérêt à ce que la résidence soit bien entretenue puisqu’il s’agit de son outil de travail ! Il n’hésite donc pas à faire l’entretien courant. Et donc l’entretien, la remise en état de l’appartement etc… sont à la charge de l’exploitant !

Troisième avantage : charges plus faible

Quatrième avantage : il n’y a pas d’implication dans la location -> vous n’êtes pas impliqué du tout puisque le bail est signé avec l’exploitant. Concrètement, vous n’avez donc pas à rechercher des locataires, à changer de locataire à chaque fin d’année universitaire, ce qui entraîne souvent une vacance locative le temps de trouver un autre étudiant, et donc un logement vide août septembre et octobre…En l’occurence, il n’y a pas de risque : le bail est signé avec l’exploitant qui s’engage à vous verser les loyers !

Quatrième avantage : pas d’implication dans la location

Enfin, le cinquième avantage c’est que les revenus sont peu voire pas imposés ! Cela veut dire que vous n’avez pas d’impôt à payer sur les revenus supplémentaires que vous encaissez ! Nous rentrerons là-encore dans le détail dans un autre article.

Cinquième avantage : Pas d’impôts sur les loyers encaissés

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