Acheter pour louer : bonne ou mauvaise idée ?

Vous venez de vous lever, et en prenant votre café vous regardez les notifications sur votre smartphone. Et là vous constatez que toute la presse en parle... Les taux des crédits immobilier sont historiquement bas, c'est vraiment le moment d'acheter.

Cela fait un petit moment que cela vous trotte dans la tête. Acheter pour louer. Acheter un appartement pour le louer ça peut être interessant. Gagner de l'argent grâce aux locations c'est tentant, n'est ce pas ?

Puis vous commencez à vous mettre des barrières. Vous vous dites que c'est réservé aux riches. Alors qu'en réalité c'est en achetant de l'immobilier que vous allez vous enrichir. Posez vous la question : est ce que vous connaissez des riches qui n'ont pas d'immobilier ?

Il doit y avoir une raison. La raison c'est que l'immobilier est le moyen le plus sur et le plus accessible pour augmenter votre patrimoine. Il est très difficile de s'enrichir par le travail, surtout si vous etes salarié. Avec les investissements immobiliers, vous utilisez l'argent des autres. Alors pourquoi tout le monde ne le fait pas ? Parce que les peurs sont présentes et mettent des freins à votre décision. 

Investir dans l'immobilier : les 5 peurs qui vous freinent

L'immobilier est un investissement sur et rentable. Toutefois de nombreuses personnes ne voient pas les avantages de l'investissement immobilier.

Les peurs les plus courantes vous empêchent de faire le pas et de commencer à vous enrichir

1- Je n'ai pas les moyens d'investir

La bonne nouvelle c'est que vous n'allez pas utiliser votre argent, vous n'en avez pas besoin. Effectivement vous allez faire un emprunt qui sera remboursé par le locataire. Et si vous monter un bon dossier vous n'aurez mêmes à faire un apport personnel.

2- Je ne veux pas m'endetter sur 25 ans pour acheter de l'immobilier

Au contraire, plus c'est long, plus c'est bon. Je sais que les gens ont toujours hâte de finir leur crédit. Plus que deux ans, et j'ai fini... C'est un bon raisonnement pour la résidence principale mais pas pour un investissement locatif. En effet c'est le locataire qui rembourse le crédit et en prenant un prêt long la mensualité sera inférieure au loyer et donc vous n'aurez rien à sortir de votre poche. De plus en cas de disparition prématurée l'assurance décès liée au financement soldera le prêt et les héritiers n'auront plus rien à payer, même s'il restait encore 15 ans de paiement prévus. En cas de longue maladie, la plupart des assurances vous couvrent également. ET puis un prêt ne dure que le temps que vous voulez le faire durer. Rien ne vous empêche de le solder avant la fin.

3- Je ne suis pas encore propriétaire de ma résidence principale

Acheter sa résidence principale est une excellente idée. cela vous permettra d'avoir un toit au dessus de la tête qui ne vous coute rien lorsque vous serez à la retraite. Mais je vous rappelle que c'est le locataire qui va rembourser vos mensualités d'emprunt pour de l'achat immobilier locatif. Vos capacité de remboursement personnel ne sera donc pas entamer.

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4 - J'ai peur de ne pas avoir de locataire

Vous avez raison, car tout repose sur la location. Si vous n'avez pas de locataire votre montage financier ne tient pas la route. Vous devez donc mettre le focus sur ce point particulier. Vous devez donc mettre toute les chances de votre coté pour que cette situation ne se produise pas. Nous verrons un peu plus loin dans cet article les critères à respecter lors de votre achat.

5- Les locataires ne paient pas leur loyers et dégradent l'appartement

Heureusement ce n'est pas le cas de tous les locataires. Mais il est vrai que certains profite du système. La sélection du locataire est très importante. Car, nous le savons tous, en France il est très difficile d'expulser un locataire qui est mauvais payeur. Donc la solution c'est en amont. Vous devez être très sélectif. Vous pouvez également passer par un gestionnaire et souscrire à des assurances pour les loyers impayés.

Je vais donc maintenant vous parler des critères de sélection.

Le critère principal pour un investissement immobilier locatif réussi

Le critères n°1 c'est l'emplacement. En effet dans le mot immobilier, il y a le mot immobile, ce qui signifie qu'un immeuble on ne peut pas le changer de place. Vous pouvez l'embellir, le transformer en 3 pièces si c'est un grand 2 pièces, ou l'inverse. Bref vous pouvez faire des travaux d'aménagement. Mais s'il se trouve à "Trifouilles les oies", il se trouve à "Trifouillis les oies" !

Vous faites un investissement, vous devez donc avoir un raisonnement financier et ne pas céder à l'émotionnel. Que du rationnel ! Vous aimez peut-être la campagne et adorez être réveillé le matin par les petits oiseaux qui chantent. Parfait. Mais vous vous doutez bien que la demande locative est moins élevée à la campagne qu'en ville. Pourquoi ? Tout simplement parce que c'est en ville qu'il y a du travail !

Vous choisissez donc une région avec une économie dynamique et diversifié dans laquelle il y a de nombreuses possibilités d'emploi. Vous devez impérativement vérifier que la demande locative est bien supérieure à l'offre.

Lorsque vous faites un investissement dans le neuf et que vous souhaitez bénéficier d'une réduction d'impôt avec la loi Pinel, l'Etat a fait le boulot pour vous. Il a validé les zones où la demande locative est importante, et les promoteurs ne pourront vous proposer que des appartements (ou maisons) situés dans ces zones. Mais si vous achetez de l'ancien vous devez faire vous même cette étude. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Nice, Toulouse... la demande locative est forte, donc le risque de vacance locative (absence de locataire) est très faible. Par contre les prix sont élevés donc la rentabilité n'est pas excellente. A contrario vous allez trouver des biens avec des rentabilités de malade dans des petites villes. Attention il ne s'agit pas d'aller investir dans des "trous perdus". Mais il y a aujourd'hui des villes délaissées par les acheteurs et il y a peut-être des coups de fusil à faire. Mais attention de bien vérifier qu'il y a une demande locative importante. 

Vous devez vérifier la proximité des commerces, des écoles et des moyens de transports collectifs. Pensez à votre locataire. Il n'a pas envie de prendre sa voiture pour aller acheter une baguette de pain. Si votre bien se situe près d'une station de métro, d'un arrêt de bus ou d'une gare, c'est un plus.

Pourquoi faire un investissement dans l'immobilier locatif

Il ya plusieurs raisons à investir.

  • Préparer des revenus futurs pour la retraite
  • Augmenter son patrimoine
  • Prévoir un capital pour les études des enfants
  • transmettre un patrimoine à mes enfants ou petits enfants
  • Assurer une sécurité à ma famille

Préparer ma retraite avec l'immobilier locatif

Vous le savez, en France nous avons un système de retraite par répartition. ce qui signifie que ce sont les actifs qui paient la pension des retraités. Mais il y a de moins en moins d'actifs et de plus en plus de retraités. Lorsque le système a été mis en place il y avait 8 actifs pour 1 retraité. Aujourd'hui c'est 3 pour 1. Le système est en déséquilibre. Par bonheur, grâce aux progrès de la médecine, les gens vivent plus longtemps mais cela signifie qu'il faut payer les retraites plus longtemps. Donc investir dans l'immobilier vous permettra d'avoir une rente supplémentaire, le loyer. L'idéal est donc que le crédit soit fini de payer lorsque vous prendrez votre retraite.

Augmenter son patrimoine

Grace à l'immobilier vous allez vous constituer un patrimoine grâce à l'argent des autres. Si vous mettez 50 euros par mois sur un livret vous aurez environ 6500 euros dans 10 ans. Vous aurez mis 6000 euros. Si vous achetez un bien avec un crédit sur 25 ans de 75000 €. vous aurez une mensualité de 340 euros et des charges (taxe foncière et charge de copropriété de 100 euros) soit une sortie d'argent de 440 euros. Si votre loyer vous rapporte net de frais de gestion 390 euros votre épargne est de également de 50 euros chaque mois. Dans 10 ans vous revendez votre bien au même prix que vous l'avez acheté, 75 000 euros. Vous soldez le prêt à la banque (vous avez pris un prêt de 25 ans et vous soldez ce prêt à 10 ans). Vous devez donc 50 000 euros. Il vous reste donc dans votre poche 25 000 euros pour 6000 euros investis. Par rapport à un livret A ou autre placement bancaire, il n'y a pas photo, non ?

Prévoir un capital pour les études des enfants

Aujourd'hui vos enfants sont encore en primaire ou viennent d'entrer au collège. mais le temps passe vite et bientôt ils seront en études supérieures. Si vous prévoyez pas cela sera compliqué de sortir entre 400 et 600 euros par mois pour les aider financièrement ( leur frais de logement, nourriture, sorties...). En tenant le même raisonnement que ci-dessus, vous achetez deux biens à 75 000 euros que vous revendez dans 10 ans et vous avez en main un capital de 50 000 euros pour faire face aux 4 années d'études supérieures de votre enfant.

Transmettre un patrimoine à mes enfants ou petits enfants

Il est certain qu'il est plus facile de démarrer dans la vie avec un capital qu'avec rien. Imaginez qu'à la sortie de vos études vos parents vous aient fait une donation de 100 000 euros. Comment auriez vous envisager votre avenir ? Peut-être que vous auriez créer une entreprise et qu'aujourd'hui vous seriez à la tête d'une entreprise de plusieurs centaines de salariés. Peut-être auriez vous investi pour votre premier appartement locatif et qu'aujourd'hui vous seriez à la téte d'un parc immobilier de plusieurs dizaines d'appartements. Peut-être auriez vous investi en Bourse et qu'aujourd'hui vous auriez un portefeuille boursier qui frôle le million d'euros...Bref laissez quelque chose à des enfants est un désir de touts les parents. Alors commencez à prévoir

Assurer une sécurité à sa famille

A chaque prêt est adossé une assurance décès et invalidité. Prenons un exemple. Un jeune couple avec 2 enfants. Monsieur gagne 3900 euros nets par mois, il est artisan et sa "petite boite" fonctionne bien. Madame travaille à mi temps pour pouvoir s'occuper de leurs deux jeunes enfants. Elle gagne 800 euros par mois. Si Monsieur décède suite à un accident, il va manquer au budget du ménage 3900 euros par mois.

Est ce que le loyer va diminuer parce que monsieur n'est plus là ? Est ce que l'électricité, les assurances et les frais scolaires vont diminués ? Non bien sur. Si Monsieur avait investi dans 3 biens immobiliers et qu'il disparaisse prématurément sa famille serait à la tête de trois appartements totalement payés grâce à l'assurance décès invalidité. Son épouse pourrait soit les garder et encaisser les loyers de 3 fois 600 euros soit 1800 euros, soit revendre un des biens à 80 000 euros le temps de se retourner.


Action à réaliser

Voilà, je vous ai montré pourquoi vous devez investir dans l'immobilier et comment le faire. Je pense que vous vous êtes fait votre avis sur la question "bonne ou mauvaise idée".

Bien entendu je ne peux pas dans un article être aussi complet que dans mes formations. Mais cela vous donne déjà une idée de ce que vous devez faire. Alors comme nous avons vu beaucoup de chose je voulais simplement vous rappeler les 4 critères à vérifier lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif

  • La demande locative est supérieure à l'offre
  • Présence de commerces, écoles et transports
  • La région choisie a une économie dynamique et diversifiée
  • La mensualité du prêt est égale ou inférieure au loyer encaissé.

Si vous respectez ces quatre points, je vous garantis que vous éviterez les mauvaises surprises, que vos investissements seront rentables et prépareront votre avenir. 

Je vous conseille simplement d’imprimer ces quelques rappels, et de les relire juste avant de vous rendre dans une agence immobilière. Cela vous évitera d’être influencé par le discours de l'agent immobilier.

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